2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價師知識點需要一點一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估計案例與分析》科目第一章的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

　　估價對象

　　不同估價項目的估價對象范圍可能不同?，F(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象包括房屋、構(gòu)筑物、土地、在建工程、期房和滅失的房地產(chǎn)等。估價對象還可能不是純粹的房地產(chǎn)，而含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財產(chǎn)，如為某個可供直接經(jīng)營使用的旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的交易提供價值參考依據(jù)的估價。

　　其評估價值除了包含該旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價值，通常還包含房地產(chǎn)以外的其他財產(chǎn)，如家具、電器、貨架、機器設(shè)備等的價值，甚至包含特許經(jīng)營權(quán)、商譽、客戶基礎(chǔ)、員工隊伍、債權(quán)債務(wù)等的價值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值評估或稱為企業(yè)價值評估。

　　估價對象應(yīng)在估價委托人指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價目的依法確定，并應(yīng)明確界定其財產(chǎn)范圍和空間范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。法律、行政法規(guī)規(guī)定不得買賣、租賃、抵押、作為出資或進行其他活動的房地產(chǎn)，或征收不予補償?shù)姆康禺a(chǎn)，不應(yīng)作為相應(yīng)估價目的的估價對象。對作為估價對象的，應(yīng)在估價報告中根據(jù)估價目的分析、說明其進行相應(yīng)買賣或租賃、抵押、作為出資等活動的合法性。

　　估價對象的描述應(yīng)做到層次清晰、用語表達簡單、準(zhǔn)確。估價對象的寫作主要包括以下幾方面：1)估價對象基本狀況的說明，應(yīng)概要說明估價對象的財產(chǎn)范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本狀況;2)土地基本狀況的說明，應(yīng)包括四至、面積、形狀、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、土地使用期限等;

　　3)建筑物基本狀況的說明，應(yīng)包括建筑物層數(shù)，用途，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護保養(yǎng)和使用情況，公共配套設(shè)施完備程度等。

　　估價對象在案例考試中常會出現(xiàn)估價對象描述缺項的錯誤，是考試中常出的考點。要求是：影響估價結(jié)果的內(nèi)容要寫全面。

　　2008年：“估價對象未說明是否為整體估價，但不包括動產(chǎn)”，“估價對象權(quán)益描述不全，未交代有共有權(quán)人，是否設(shè)立抵押權(quán)等”。2009年：“估價對象權(quán)利狀況描述不全，未交待是否有共有權(quán)人，是否設(shè)立抵押權(quán)，缺房屋所有權(quán)情況說明&rdquo1473“估價對象中土地使用權(quán)出讓起始年份未說明或介紹&rdquo1473“估價對象中缺區(qū)位狀況說明或介紹&rdquo1473“估價對象缺現(xiàn)狀使用狀況說明，如是否有出租情形、各層使用狀況(含地下三層)等”。

　　2010年：“估價對象實物狀況描述不全或不清(或說缺估價對象土地實物狀況、或建成時間未具體到月、或缺估價對象四至、或缺各估價對象分攤的土地面積)&rdquo147310年第二個答案“估價對象權(quán)益狀況描述不全(或缺他項權(quán)利限制情況、或缺租賃權(quán)情況、或缺是否有優(yōu)先受償款情況)”。2012年：“未明確說明加層部分面積是否屬于產(chǎn)權(quán)登記面積，計入總價的理由未說明”。

　　“估價對象中缺土地使用權(quán)出讓年限或土地使用權(quán)起始日期”，“估價對象中缺裝飾裝修部分的描述或說明”，“估價對象中缺是否有共有權(quán)的說明”。2013年：“缺估價對象是否有他項權(quán)、是否有共有權(quán)情況說明”。“七通一平”中不包含“通風(fēng)”，缺少“通信”或者說“七通一平”中不應(yīng)為“通風(fēng)”而應(yīng)為“通信”。

　　2014年估價對象介紹中缺少建筑物建成年份。 2015年估價對象描述中未說明估價對象的交通條件、公共配套設(shè)施狀況和周圍環(huán)境和景觀等區(qū)位狀況因素，估價對象權(quán)屬狀況中未說明是否有共有權(quán)情況。

　　2016年估價對象中未說明估價對象是否有共有權(quán)、估價對象中未說明估價對象房屋用途和土地使用人。