2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第三章的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益!

　　房地產(chǎn)需求

　　(1)房地產(chǎn)需求的含義

　　消費(fèi)者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買(或承租)的數(shù)量。即市場需求是所有消費(fèi)者需求的總和。需求的條件：愿意購買+購買支付能力。

　　(2)決定房地產(chǎn)需求量的因素(5因素)

　　1)該種房地產(chǎn)的價格水平。(一般是負(fù)相關(guān)，例外——炫耀物品和吉芬物品)

　　●需求量與價格負(fù)相關(guān)，需求規(guī)律。

　　●需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品需求量與價格同方向變化。

　　●吉芬物品需求與其價格成同方向變化。19世紀(jì)英國人吉芬發(fā)現(xiàn)，在1845年愛爾蘭大災(zāi)荒時，馬鈴薯價格上漲，但人們對馬鈴薯的需求卻不斷增加，這種現(xiàn)象在當(dāng)時稱為“吉芬難題”。這類特殊物品以后因此稱為吉芬物品。(越貴越買)

　　2)消費(fèi)者收入。(正常商品正相關(guān)，低檔商品負(fù)相關(guān))

　　3)消費(fèi)者的偏好(正相關(guān))偏好可以變化。

　　4)相關(guān)物品的價格。(區(qū)分互補(bǔ)品和替代品)

　　●當(dāng)一種房地產(chǎn)自身的價格不變，相關(guān)物品(替代品和互補(bǔ)品)價格變化時，該房地產(chǎn)的需求也會發(fā)生變化。

　　●替代品，是指能夠滿足相同或相似需要、可相互替代，如經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住宅、二手房與新建商品房、賓館與寫字樓。

　　●替代品X與Y，PX不變，PY上漲，需求QY減少，需求QX增加。以X替代了相對昂貴的Y。此消彼長

　　●互補(bǔ)品，是指相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和商娛配套，城郊住宅和高速公路收費(fèi)。

　　●互補(bǔ)品X與Y，PX不變，PY上漲，需求QY減少，需求QX減少。以X伴隨Y同步變化。榮損與共。

　　5)消費(fèi)者對未來的預(yù)期。

　　消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價格在未來會上漲時，就會增加對房地產(chǎn)的現(xiàn)時需求;預(yù)期房地產(chǎn)價格在未來會下跌，就會持幣觀望，減少對房地產(chǎn)的現(xiàn)時需求。“買漲不買落”。

　　(3)房地產(chǎn)需求曲線

　　房地產(chǎn)的需求量與其價格之間的關(guān)系曲線。

　　【難點(diǎn)】需求量的變動(點(diǎn)在需求曲線上移動)和需求的變動(整條需求曲線位移)