2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第三章第三節(jié)
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第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價格
1.房地產(chǎn)需求
(1)房地產(chǎn)需求的含義
房地產(chǎn)需求,是指消費者在某一特定的時間內(nèi),在每一價格水平下,對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。
需求的條件:愿意購買+購買支付能力
房地產(chǎn)市場需求是指在一定時間內(nèi)、一定價格水平下和一定市場上所有的消費者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。即市場需求是所有消費者需求的總和。
【例題】形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有( )。
A.消費者有購買房地產(chǎn)的意愿
B.消費者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價格
C.城市經(jīng)濟高速發(fā)展
D.人口急劇增長
E.房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求
『正確答案』AB
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求的形成條件有兩個:①消費者愿意購買,即有購買欲望;②消費者能夠購買,即有支付能力。參見教材P85。
(2)決定房地產(chǎn)需求量的因素(5因素)
1)該種房地產(chǎn)的價格水平。(一般是負相關(guān),例外——炫耀物品和吉芬物品)
房地產(chǎn)的價格上漲,需求就會減少;下降,需求就會增加。其他商品的需求量與價格的關(guān)系一般也如此。由于需求量與價格負相關(guān),被稱為需求規(guī)律。
需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。因為這種物品只有在高價位時才能夠起到炫耀作用,所以其需求量與價格同方向變化。
吉芬物品是指某種生活必需品,在某種特定的條件下,消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。19世紀(jì)英國人吉芬發(fā)現(xiàn),在1845年愛爾蘭大災(zāi)荒時,馬鈴薯價格上漲,但人們對馬鈴薯的需求卻不斷增加,這種現(xiàn)象在當(dāng)時稱為“吉芬難題”。這類特殊物品以后因此稱為吉芬物品。(越貴越買)
2)消費者的收入水平。(正常商品正相關(guān),低檔商品負相關(guān))
當(dāng)消費者的收入增加時,正常商品需求增加;相反,就會減少對該種商品的需求。
低檔商品,當(dāng)消費者的收入增加時,反倒會減少對該種商品的需求。
3)消費者的偏好(正相關(guān))
當(dāng)消費者對某種房地產(chǎn)的偏好增強時,該種房地產(chǎn)的需求就會增加;相反,則需求就會減少。例如,如果城市居民出現(xiàn)了向郊區(qū)遷移的趨勢,偏好郊區(qū)住房,則對市區(qū)住宅的需求將會減少,而對郊區(qū)住宅的需求將會增加。
消費偏好不是固定不變的,在某些因素的作用下會發(fā)生變化。
4)相關(guān)物品的價格水平。(區(qū)分互補品和替代品)
當(dāng)一種房地產(chǎn)自身的價格保持不變,而與它相關(guān)的物品的價格發(fā)生變化時,該種房地產(chǎn)的需求也會發(fā)生變化。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的物品,是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補品。某種房地產(chǎn)的替代品,是指能夠滿足相同或相似需要、可替代它的其他房地產(chǎn),如經(jīng)濟適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓館與寫字樓之間存在著一定的替代關(guān)系。
在替代品之間,一種房地產(chǎn)的價格不變,另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲,則消費者就會把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上,從而該種房地產(chǎn)的需求增加。(舉例:保障性住房與商品住房)
某種房地產(chǎn)的互補品,是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品,如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn),城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費。在互補品之間,對一種物品的消費如果多了,對另一種物品的消費也會多起來。因此,一種房地產(chǎn)的互補品的價格低時,對該種房地產(chǎn)的需求就會增加。例如,城市郊區(qū)的住宅,當(dāng)降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費時,對其需求就會增加。
5)消費者對未來的預(yù)期。
消費者的行為不僅受到許多現(xiàn)實因素的影響,還受他對未來預(yù)期的影響。例如,消費者的現(xiàn)時房地產(chǎn)需求不僅取決于當(dāng)前的房地產(chǎn)價格水平,還取決于他對未來房地產(chǎn)價格漲落的預(yù)期。當(dāng)消費者預(yù)期房地產(chǎn)價格在未來會上漲時,就會增加對房地產(chǎn)的現(xiàn)時需求,因為“今天不買,明天更貴”;相反,就會持幣觀望,減少對房地產(chǎn)的現(xiàn)時需求,因為“今天買進,明天更低”。這就是通常所講的“買漲不買落”。
當(dāng)一種房地產(chǎn)的價格較低時,當(dāng)消費者的收入較高時,當(dāng)消費者對該種房地產(chǎn)的偏好程度增強時,當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價格較高或者互補品的價格較低時,當(dāng)消費者預(yù)期該種房地產(chǎn)價格未來會上漲時,消費者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會增加;反之,消費者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會減少。
【例題】需求量與價格負相關(guān)的關(guān)系叫做需求規(guī)律。下列選項中,此規(guī)律的例外有( )。
A.炫耀性物品
B.“吉芬”物品
C.低檔商品
D.高檔商品
E.急需商品
『正確答案』AB
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。因為這種物品只有在高價位時才能夠起到炫耀作用,所以其需求量與價格同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品,在某種特定的條件下,消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。參見教材P86。
【例題】下列情形中會導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有( )。
A.消費者的收入增加
B.作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升
C.作為互補品的房地產(chǎn)的價格上升
D.消費者預(yù)期其未來的收入增加
E.消費者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價格上升
『正確答案』ABDE
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。
P表示價格,Q表示需求。
商品 X PX QX
商品 Y Py Qy
PX ↑ QX ↓ QY ↑ 替代品
PX ↑ QX ↓ QY ↓ 互補品
PX ↓ QX ↑ QY ↓ 替代品
PX ↓ QX ↑ QY ↑ 互補品
參見教材P87。
(3)房地產(chǎn)需求曲線
房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價格之間的關(guān)系——某種房地產(chǎn)的需求量如何隨著該種房地產(chǎn)價格的變動而變動。
房地產(chǎn)估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生,抓緊時間購買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí),為自己爭取更多的機會。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費復(fù)習(xí)資料> 免費試聽課>
報考指南
報 名 時 間
預(yù)計8月起
大綱 / 教材
大綱使用2021版
準(zhǔn)考證打印
考前10日至一周內(nèi)
考 試 時 間
預(yù)計2025年11月8-9日
考 試 成 績
考試日期后2個月內(nèi)
合格證領(lǐng)取
考后3個月起
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