2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)十一：路線價(jià)法，房產(chǎn)估價(jià)師涉及考點(diǎn)比較多，記憶起來也比較困難。我們可以對這些知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)十一：路線價(jià)法，希望對各位有所幫助。

　　路線價(jià)法

　　一、路線價(jià)法概述

　　(一)路線價(jià)法的含義(熟悉)

　　路線價(jià)法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段，并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取數(shù)宗標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測算其平均單價(jià)或樓面地價(jià)，利用相關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價(jià)或樓面地價(jià)調(diào)整為各宗臨街土地價(jià)值或價(jià)格的方法。

　　(二)路線價(jià)法的理論依據(jù)(熟悉)

　　路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種比較法，是比較法的派生方法。

　　理論依據(jù)——替代原理。

　　路線價(jià)法與比較法的關(guān)系：

　　路線價(jià)法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為比較法中的“可比實(shí)例”。若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格為“路線價(jià)”，可視為比較法中經(jīng)過交易情況修正、市場狀況調(diào)整，但未進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的“可比實(shí)例價(jià)格”。其余臨街土地的價(jià)值是根據(jù)其臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，對路線價(jià)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整來求取。

　　即只做房地產(chǎn)狀況調(diào)整，而不需再做交易情況修正和市場狀況調(diào)整。

　　路線價(jià)法與比較法的不同：路線價(jià)法不做交易情況修正和市場狀況調(diào)整;路線價(jià)先對多個(gè)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，而不是先分別對每個(gè)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行修正和調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合;利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”即路線價(jià)，同時(shí)評估出許多“估價(jià)對象”，即所有臨街土地的價(jià)值，而不是僅評估出一個(gè)估價(jià)對象的價(jià)值。

　　路線價(jià)法不進(jìn)行交易情況修正和市場狀況調(diào)整的原因：求得的路線價(jià)——若干標(biāo)準(zhǔn)臨街土地的平均價(jià)格，已是經(jīng)過交易情況修正后的正常價(jià)格;求得的路線價(jià)所對應(yīng)的日期，已與欲求取的臨街土地價(jià)值的日期一致，都是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的。

　　【判斷題】路線價(jià)法，實(shí)際上是一種比較法，在求取路線價(jià)法時(shí)不需要進(jìn)行交易情況修正，但應(yīng)進(jìn)行市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是路線價(jià)法概述。交易情況和房地產(chǎn)市場狀況在確定路線價(jià)時(shí)已經(jīng)考慮了，所以計(jì)算估價(jià)對象價(jià)格時(shí)，只有進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整即可。參見教材P369。

　　【判斷題】由于路線價(jià)是若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格，因此在采用路線價(jià)法估價(jià)時(shí)，一般不做因素修正。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是路線價(jià)法概述。路線價(jià)法不做交易情況修正和市場狀況調(diào)整，但必須進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，都是房地產(chǎn)狀況修正。參見教材P369。

　　(三)路線價(jià)法適用的估價(jià)對象和條件(熟悉)

　　適用的估價(jià)對象，主要適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價(jià)。

　　具體對象：房地產(chǎn)稅收;市地重劃(城鎮(zhèn)土地整理);房地產(chǎn)征收或其他需要在短時(shí)間內(nèi)對許多宗土地進(jìn)行估價(jià)的情形。

　　前提條件：街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊。

　　(四)路線價(jià)法估價(jià)的操作步驟(熟悉)

　　①劃分路線價(jià)區(qū)段;

　?、谠O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;

　?、圻x取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地;

　?、苷{(diào)查評估路線價(jià);

　?、葜谱鲀r(jià)格修正率表;

　?、抻?jì)算臨街土地的價(jià)值。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生，抓緊時(shí)間購買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭取更多的機(jī)會(huì)。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽課>