2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第一章第二節(jié)

2019-05-31 16：21　　來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) 字體：大小打印收藏

　　房產(chǎn)估價師證書的火熱程度，大家應(yīng)該都知道吧？那你要怎么做才能在房產(chǎn)估價師考試中，取得好的成績呢？你需要能給你指引經(jīng)驗豐富的老師，而且你還需要一個像我們這樣的伙伴。建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家整理了2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第一章第二節(jié)，希望對大家有幫助！

　　第二節(jié)　對房地產(chǎn)估價的各種需要

　　一、房地產(chǎn)抵押的需要(掌握)

　　房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，用于擔保債務(wù)履行的房地產(chǎn)為抵押房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)是良好的用于提供擔保的財產(chǎn)。在借貸等民事活動中，為了保障債權(quán)的實現(xiàn)，債權(quán)人一般會要求債務(wù)人或者第三人將其有權(quán)處分并且不屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人，并要求貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價值(出于安全的考慮)。

　　商業(yè)銀行為了兼顧業(yè)務(wù)發(fā)展、市場競爭和防范風險，既不能壓低房地產(chǎn)抵押價值，又不能提高房地產(chǎn)抵押價值。

　　房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，主要有5種：

　?、俪醮蔚盅汗纼r，即將未抵押的房地產(chǎn)抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。

　　②再次抵押估價，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估?！稉７ā返谌鍡l規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！?/P>

　?、劾m(xù)貸抵押估價，即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn)向同一抵押權(quán)人抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。

　　④抵押期間估價，即對抵押房地產(chǎn)的價值進行監(jiān)測，及時掌握其變化情況，定期或者根據(jù)需要對抵押房地產(chǎn)的價值進行重新評估。

　?、莸盅悍康禺a(chǎn)處置估價，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣的，為折價或者拍賣、變賣提供相關(guān)價值參考依據(jù)，對該房地產(chǎn)的比較價值等進行評估。

　　在實際中，還按照抵押貸款前、后和抵押物處置三個階段，來劃分為金融機構(gòu)提供的房地產(chǎn)抵押估價及相關(guān)服務(wù)。

　　——抵押貸款前，除了提供房地產(chǎn)抵押價值評估，通常還提供房地產(chǎn)貸款項目評價、抵押成數(shù)(抵押率)測算等服務(wù)。

　　——抵押貸款后，除了提供抵押房地產(chǎn)及其價值或價格動態(tài)評估，還可為抵押權(quán)人提供有關(guān)風險提示。

　　——抵押貸款處置，提供處置抵押房地產(chǎn)價值評估、資產(chǎn)處置方案、處置方式分析咨詢等服務(wù)。

　　包括向抵押權(quán)人提供風險提示：

　　抵押人的行為足以使抵押房地產(chǎn)的價值減少的，要求抵押人停止其行為;

　　抵押房地產(chǎn)的價值減少的，要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相應(yīng)的擔保;

　　抵押人不恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價值也不提供擔保的，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。

　　(負資產(chǎn)的悲哀)

　　二、房地產(chǎn)稅收的需要(熟悉)

　　與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種較多，計稅依據(jù)一般是房地產(chǎn)的成交價格、價值、租金或者以它們?yōu)榛A(chǔ)的房地產(chǎn)價格差額、增值額等。

　　為了防止偷逃稅款、避免稅負不公及說服納稅人，稅務(wù)機關(guān)需要掌握真實的房地產(chǎn)價格、價值、租金，需要以公平合理的計稅價值(或租金)為參考核定計稅依據(jù)。納稅人認為稅務(wù)機關(guān)核定的計稅依據(jù)不合理的，也可能委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估計稅價值，以說服稅務(wù)機關(guān)重新核定計稅依據(jù)。

　　中國目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種共10個，除了房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅5個專門針對房地產(chǎn)設(shè)置的稅種，還有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅等5個具有普遍調(diào)節(jié)功能的稅種。這些稅種中，除城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按占地面積實行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價服務(wù)外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價服務(wù)。

　　教材重點舉了契稅的例子。契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向其承受者征收的稅收，其計稅依據(jù)是：

　?、賴型恋厥褂脵?quán)出讓、土地使用權(quán)出售和房屋買賣，為成交價格。成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，由征收機關(guān)參照市場價格核定。

　?、谕恋厥褂脵?quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。

　?、弁恋厥褂脵?quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關(guān)參照市場價格核定。因此，在上述由征收機關(guān)參照市場價格核定的情況下，通常需要房地產(chǎn)估價為征收機關(guān)核定計稅依據(jù)提供參考依據(jù)。

　　還舉了土地增值稅、房地產(chǎn)稅(不動產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅、物業(yè)稅)的例子。

　　在房地產(chǎn)稅收中，納稅人認為稅務(wù)機關(guān)核定的計稅依據(jù)不合理的，可以委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估房地產(chǎn)的價值，以說服稅務(wù)機關(guān)重新核定計稅依據(jù)。

　　三、房地產(chǎn)征收征用的需要

　　共性——強制性，要經(jīng)過法定程序，要給予公平補償。

　　區(qū)別——征收是強制收買，所有權(quán)變更，不返還。“強行購買”;征用是強制使用，只是使用權(quán)的變更，到期返還給使用權(quán)人。“強行租用”

　　記憶要點：實施征收征用，遵循“公共利益原則”，實施補償，遵循“公平補償原則”

　　補償既包括使用上的補償，也包括實際損失。

　　——房地產(chǎn)被征用后損毀的，補償為“使用上的補償(相當于租金)+損毀前后的價差”

　　——被征收用滅失的，補償為“使用上的補償+相當于被征用房地產(chǎn)價值的補償”

　　——被征收人房屋采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，補償為“被征收房屋和調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價”

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價=被征收房屋價值-用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值。

　　評估時，有時還需要評估房地產(chǎn)之外的其他損失。如因征收征用房地產(chǎn)造成的家具、家用電器、機器設(shè)備、物資等動產(chǎn)的搬遷費、臨時安置費和停產(chǎn)停業(yè)損失。