2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》考點(diǎn)一：房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)估價(jià)師涉及考點(diǎn)比較多，記憶起來也比較困難。我們可以對這些知識點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》考點(diǎn)一：房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，希望對各位有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》考點(diǎn)一：房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

　　1.風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)概念

　　風(fēng)險(xiǎn)-未來獲得預(yù)期收益可能性的大小

　　風(fēng)險(xiǎn)收益-實(shí)際收益超出預(yù)期收益,增加部分稱風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬

　　風(fēng)險(xiǎn)損失-實(shí)際收益低于預(yù)期收益

　　

　　【2013年試題】從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)是指過去獲得的實(shí)際收益與預(yù)期收益的差異程度。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念。從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。參見教材P16。

　　【2012年試題】王某花50萬元購買了某宗物業(yè)，預(yù)期目標(biāo)收益率為10%，但該投資第1年末出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)損失，該物業(yè)第1年的實(shí)際收益可能為(　)萬元。

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　E.6

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念。只要是實(shí)際收益未達(dá)到目標(biāo)收益，就稱為風(fēng)險(xiǎn)損失。參見教材P17。

　　2.風(fēng)險(xiǎn)的度量

　　

　　【解題思路與方法】如何比較風(fēng)險(xiǎn)的大小

　　第一步，計(jì)算出兩物業(yè)的價(jià)值的期望值。(加權(quán)平均值)

　　第二步，計(jì)算出兩物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差。

　　第三步，如兩物業(yè)期望值相同，則直接比標(biāo)準(zhǔn)差即可，標(biāo)準(zhǔn)差小的風(fēng)險(xiǎn)小。

　　第四步，如兩物業(yè)期望值不同，需計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比，該比值小的那個(gè)風(fēng)險(xiǎn)小

　　3.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵(四方面)

　　投入資金的安全性

　　期望收益的可靠性

　　投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性

　　資產(chǎn)管理的復(fù)雜性

　　4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類(8+6)　　

	系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（8個(gè)）	個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)（6個(gè)）
內(nèi)涵	·又稱不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場風(fēng)險(xiǎn) ·對所有項(xiàng)目均產(chǎn)生影響 ·投資者無法控制，也無法通過投資組合來分散、抵消	·僅對市場內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響 ·投資者可以控制
種類	·通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) ·市場供求風(fēng)險(xiǎn) ·周期風(fēng)險(xiǎn) ·變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) ·利率風(fēng)險(xiǎn) ·政策風(fēng)險(xiǎn) ·政治風(fēng)險(xiǎn) ·或然損失風(fēng)險(xiǎn)	·收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) ·未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) ·資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) ·機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn) ·時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) ·持有期風(fēng)險(xiǎn)

　　5.房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)　　

序號	風(fēng)險(xiǎn)名稱	內(nèi)涵
1	通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) （購買力風(fēng)險(xiǎn),錢不值錢了）	■購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn) ■其實(shí)質(zhì)是通貨膨脹導(dǎo)致未來收益的價(jià)值下降
2	市場供求風(fēng)險(xiǎn)	■供求關(guān)系的變化會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)與租金水平的變化 ■房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場,當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】如何規(guī)避通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　　以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險(xiǎn)越大，實(shí)際上承擔(dān)了本應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　投資者通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率來降低風(fēng)險(xiǎn)對實(shí)際收益率的影響程度(調(diào)高)。

　　【2013年試題】張某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期為三年，張某面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)是(　)風(fēng)險(xiǎn)。

　　A.政策

　　B.通貨膨脹

　　C.利率

　　D.或然損失

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。由于通貨膨脹將導(dǎo)致未來收益的價(jià)值下降，按長期固定租金方式出租所擁有物業(yè)的投資者，實(shí)際上承擔(dān)了本來應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P18。

　　【典型例題】整個(gè)國家市場環(huán)境條件變化對房地產(chǎn)市場的影響，要比當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境變化造成的影響大。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響要比整個(gè)國家市場環(huán)境變化的影響大。參見教材P18。　　

序號	風(fēng)險(xiǎn)名稱	內(nèi)涵
3	周期風(fēng)險(xiǎn)	·房地產(chǎn)市場的周期波動(dòng)給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn) ·房地產(chǎn)市場周期波動(dòng)分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段 ·美國房地產(chǎn)市場周期為18－20年 ·香港房地產(chǎn)市場周期為7－8年 ·日本房地產(chǎn)市場周期為7年
4	變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)	指急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。（跳樓價(jià)的損失）
5	利率風(fēng)險(xiǎn)	·利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資的影響 ·可采用固定利率貸款來抵御該風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)質(zhì)上是把利率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給金融機(jī)構(gòu)

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資的影響

　　折現(xiàn)率提高，折現(xiàn)后的價(jià)值變小，導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損

　　加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難，抑制房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致價(jià)格下降　　

序號	風(fēng)險(xiǎn)名稱	內(nèi)涵
6	政策風(fēng)險(xiǎn)
7	政治風(fēng)險(xiǎn)
8	或然損失風(fēng)險(xiǎn)	■指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失 ■可以通過保險(xiǎn)將風(fēng)險(xiǎn)部分轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，也可以通過租約將部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承租人

　　6. 房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)(6類)　　

序號	風(fēng)險(xiǎn)名稱	內(nèi)涵
1	收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)	項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)（收入低了）
2	未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)	物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)（費(fèi)用高了）
3	資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)	即使收益和運(yùn)營費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化。（收益不變，但由于折現(xiàn)率或報(bào)酬率變化，資本價(jià)值變化了）
4	機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)	也稱比較風(fēng)險(xiǎn)，投資該項(xiàng)目而失去了投資其它項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，失去了相應(yīng)的可能收益
5	時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)（時(shí)機(jī)與時(shí)間）	房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時(shí)間的長短等
6	持有期風(fēng)險(xiǎn)（持有時(shí)間）	與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，壽命周期越長，持有期風(fēng)險(xiǎn)越大

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】注意利率風(fēng)險(xiǎn)和資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

　　利率是收益率的重要決定因素，但不是唯一

　　利率風(fēng)險(xiǎn)是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

　　7.風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響　

	投資者特點(diǎn)	投資目的	投資對象
收益型	承受低風(fēng)險(xiǎn)低收益水平的長期投資者	獲得穩(wěn)定租金收益	進(jìn)入穩(wěn)定期的收益性物業(yè)
收益加增值型	能承受中等風(fēng)險(xiǎn)和收益水平	物業(yè)租金收益＋物業(yè)增值收益	未進(jìn)入穩(wěn)定期或剛剛竣工的收益性物業(yè)
機(jī)會(huì)型	承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)，期望獲得高收益

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生，抓緊時(shí)間購買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭取更多的機(jī)會(huì)。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽課>