2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》試題計算題第2題

　　甲公司為2009年12月31日通過競拍，以400萬元／畝的價格獲得一宗面積為200畝的建設(shè)用地，土地費用一次性付清。該宗土地為居住用途，使用期限為70年，容積率為2．0.該項目的計劃開發(fā)周期為6年，其中建設(shè)期5年。經(jīng)市場調(diào)研和方案設(shè)計，確定項目建設(shè)成本為3200元／㎡.甲公司在獲得該宗土地后的第1年和第2年，分別投入了總建設(shè)成本的20%、5%以及共計1200萬元的管理費，未進行項目預(yù)售。

　　由于資金原因，甲公司計劃從第3年開始，尋找合作伙伴共同開發(fā)該項目。甲公司與乙公司簽訂了項目合作開發(fā)合同，并約定從第3年開始，乙公司全面負責(zé)項目的開發(fā)和銷售及承擔(dān)項目續(xù)建的全部成本和費用，項目開發(fā)周期不變，銷售收入的60%歸甲公司所有，40%歸乙公司所有。乙公司的開發(fā)及銷售計劃是：項目續(xù)建的開發(fā)建設(shè)成本分3年投入，投入比例分別占總建設(shè)成本的20%、25%和30%；銷售從合作開發(fā)的第1年開始，各年銷售量占總銷售量的比例分別為20%、30%、30%和20%，銷售均價為8500元/㎡；管理費、銷售費和營業(yè)稅金及附加分別占銷售收入的2%、3%和5．5%.

　　假定管理費和銷售費在開發(fā)周期內(nèi)平均支出，營業(yè)稅金及附加與銷售收入同步發(fā)生，除土地費用外，開發(fā)周期內(nèi)的項目收支均發(fā)生在年末。（1）請計算該開發(fā)項目的財務(wù)內(nèi)部收益率；（2）若乙公司的目標(biāo)收益率為10%，請計算其財務(wù)凈現(xiàn)值并說明乙公司能否達到投資目標(biāo)（不考慮企業(yè)所得稅和土地增值稅）。（12分）

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