問(wèn)答題

(一)

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬將其開(kāi)發(fā)建設(shè)中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該在建工程的抵押價(jià)值。注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師在實(shí)地查勘時(shí)獲知該綜合樓的主體結(jié)構(gòu)已封頂，后續(xù)建設(shè)工程正在進(jìn)行，建安工程整體形象進(jìn)度達(dá)65%，擬選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中一種估價(jià)方法。請(qǐng)問(wèn)：

1.【題干】假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提有哪幾種?本次估價(jià)應(yīng)選擇哪種估價(jià)前提?

【答案】假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提有3種：(1)估價(jià)對(duì)象仍然由其業(yè)主開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提”;(2)估價(jià)對(duì)象要被其業(yè)主資源轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提”;(3)估價(jià)對(duì)象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提”。

本次估價(jià)是房地產(chǎn)抵押估價(jià)，應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。

2.【題干】在各種不同的估價(jià)前提下，假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算主要有哪些差別?

【答案】在不同的估價(jià)前提下，假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算的主要差別包括：

(1)預(yù)測(cè)出的后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短不同。自行開(kāi)發(fā)前提下，后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期就是正常的后續(xù)建設(shè)期;而自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提下，需要考慮轉(zhuǎn)讓的正常期限，從而導(dǎo)致后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期發(fā)生變化。

(2)后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出不同。自行開(kāi)發(fā)前提下，指考慮后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出;而自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提下，通常會(huì)產(chǎn)生新的“前期費(fèi)用”，在估價(jià)后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出時(shí)，還應(yīng)加上這部分的“前期費(fèi)用”。

(3)測(cè)算出的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值不同。一般情況下，自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值要大自愿轉(zhuǎn)讓前提下的價(jià)值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。

(二)

甲公司擬議其擁有的房地產(chǎn)作價(jià)與乙公司合資，委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)于2015年6月5日的市場(chǎng)價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)采用比較法和成本法進(jìn)行測(cè)算，并于2015年6月15日出具評(píng)估報(bào)告，其中載明估價(jià)報(bào)告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項(xiàng)因故延期，于2016年9月20日重新啟動(dòng)。由于原估價(jià)報(bào)告使用期限已過(guò)，鑒于在此期間房地產(chǎn)市場(chǎng)并無(wú)明顯變化，甲公司要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)直接更改原估價(jià)報(bào)告中的價(jià)值時(shí)點(diǎn)、報(bào)告出具日期及報(bào)告使用期限，保留原估價(jià)結(jié)果后出具新的評(píng)估報(bào)告。請(qǐng)問(wèn)：

1.【題干】房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu)可否滿足甲公司的上述要求?請(qǐng)簡(jiǎn)述理由。

【答案】房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告不能滿足甲公司的上述要求。原估價(jià)報(bào)告使用期限已過(guò)，不能直接使用原估價(jià)報(bào)告，超過(guò)使用期限的，需要重新進(jìn)行估價(jià)、并出具新的估價(jià)報(bào)告。

2.【題干】針對(duì)本案情況，在前次估價(jià)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新出具估價(jià)報(bào)告應(yīng)補(bǔ)充哪些外部作業(yè)工作?對(duì)原估價(jià)報(bào)告中兩種估價(jià)方法的測(cè)算內(nèi)容必須做出哪些具體調(diào)整?

【答案】房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新出具估價(jià)報(bào)告應(yīng)補(bǔ)充的外部作業(yè)工作包括：

(1)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查收集相似房地產(chǎn)的交易實(shí)例資料、建安造價(jià)資料、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市政配套費(fèi)用等規(guī)費(fèi)資料、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率資料等;收集房地產(chǎn)實(shí)物狀況和權(quán)益狀況的資料。

(2)通過(guò)實(shí)地勘查確定建筑物折舊。

對(duì)原估價(jià)報(bào)告中兩種估價(jià)方法的測(cè)算內(nèi)容需要做出的調(diào)整包括：

(1)比較法：根據(jù)交易實(shí)例資料對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整;對(duì)可比房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整，主要是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)物狀況和權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整，因?yàn)椴恢肋@一年中估價(jià)對(duì)象是否產(chǎn)生了新的債權(quán)債務(wù)，需要重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整。

(2)成本法：首先需要調(diào)整折舊，然后根據(jù)建安造價(jià)資料、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市政配套費(fèi)用等規(guī)費(fèi)資料，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率資料對(duì)各項(xiàng)成本和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率進(jìn)行調(diào)整，計(jì)算建筑物重新構(gòu)建價(jià)格。

三、

李某于2015年6月向甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下稱甲公司)購(gòu)置了一處商鋪，2015年9月交房，裝修后即投入使用。同年12月該房屋出現(xiàn)局部基礎(chǔ)沉陷，部分墻體開(kāi)裂等質(zhì)量問(wèn)題，不能繼續(xù)使用。經(jīng)雙方協(xié)商，由甲公司負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)其他損害賠償。2016年6月該房屋修復(fù)工程全部完成，已排除相關(guān)安全隱患，房屋達(dá)到正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問(wèn)題未達(dá)成一致意見(jiàn)。雙方協(xié)商后決定委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)就其他損害賠償?shù)膬?nèi)容及具體賠償金額提出建議并進(jìn)行評(píng)估。

問(wèn)題：

1.【題干】若停業(yè)損失僅限于房屋修復(fù)期間的租金收益損失，請(qǐng)簡(jiǎn)述采用報(bào)酬資本化法測(cè)算的過(guò)程。

【答案】報(bào)酬資本金化測(cè)算過(guò)程：(1)測(cè)算收益期;(2)確定月租金收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，計(jì)算月凈收益;(3)確定報(bào)酬率;(4)計(jì)算租金收益損失。

2.【題干】除房屋修復(fù)費(fèi)用和停業(yè)損失外，該項(xiàng)目損害賠償還應(yīng)包括哪些內(nèi)容?

【答案】除房屋修復(fù)費(fèi)用和停業(yè)損失外，該項(xiàng)目損害賠償還應(yīng)包括的內(nèi)容有：(1)房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用;(2)房屋耐久性降低、導(dǎo)致剩余收益年限縮短的損失;(3)修復(fù)對(duì)臨近房屋損壞的補(bǔ)償;(4)施工影響的補(bǔ)償;(5)修復(fù)后對(duì)承租人的心理減價(jià);(6)補(bǔ)償協(xié)商長(zhǎng)期未能得到解決而消耗的相關(guān)費(fèi)用。

單選題

(一)

1.某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共10套住宅，每套建筑面積相同，經(jīng)主題業(yè)主協(xié)商一致并報(bào)相關(guān)部門(mén)批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業(yè)主所有。目前該廣告位已對(duì)外出租，年租金2萬(wàn)元，剩余租賃期3年。合同約定租金按年支付，違約金5萬(wàn)元，現(xiàn)業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其位于樓頂?shù)囊惶鬃≌?，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，了解到該地區(qū)無(wú)廣告位的類似住宅租售實(shí)例較多，類似屋頂廣告位市場(chǎng)需求旺盛，年租金3萬(wàn)元。

1.【題干】本次住宅轉(zhuǎn)讓估價(jià)的估價(jià)對(duì)象范圍應(yīng)為(　)。

【選項(xiàng)】

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán)

B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán)

C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán)

D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)

【答案】B

【解析】業(yè)主轉(zhuǎn)讓其位于頂層的一套住宅，轉(zhuǎn)讓估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象范圍包括該住宅及歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán)，該住宅樓共10套，歸屬于該層住宅的是1/10的廣告位的收益權(quán)。

2.【題干】該估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估價(jià)技術(shù)思路為(　)。

【選項(xiàng)】

A.采用比較法、收益法評(píng)估住宅的市場(chǎng)價(jià)值

B.采用比較法、收益法評(píng)估住宅和相應(yīng)廣告位的市場(chǎng)價(jià)值

C.采用比較法、收益法評(píng)估住宅的市場(chǎng)價(jià)值，收益法評(píng)估相應(yīng)廣告位的收益權(quán)價(jià)值

D.采用比較法、收益法評(píng)估住宅市場(chǎng)價(jià)值后，考慮廣告位的增值影響

【答案】C

【解析】該區(qū)域無(wú)廣告位的類似住宅租售實(shí)例較多，采用比較法、收益法評(píng)估住宅的市場(chǎng)價(jià)值，該廣告位現(xiàn)已出租，用收益法評(píng)估相應(yīng)廣告位的收益權(quán)價(jià)值。

3.【題干】采用收益法評(píng)估該屋頂廣告位價(jià)值，最適宜的技術(shù)思路為(　)。

【選項(xiàng)】

A.按市場(chǎng)租金評(píng)估該廣告位收益價(jià)值

B.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場(chǎng)租金，評(píng)估該廣告位收益價(jià)值

C.按市場(chǎng)租金評(píng)估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本

D.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場(chǎng)租金，評(píng)估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本

【答案】B

【解析】評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，評(píng)估出租****益價(jià)值，租金期間應(yīng)采用租賃合同約定的租金，即實(shí)際租金;租賃期間屆滿后應(yīng)采用市場(chǎng)租金。

4.【題干】對(duì)該套住宅進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價(jià)，則估價(jià)對(duì)象范圍應(yīng)為(　)。

【選項(xiàng)】

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán)

B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán)

C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán)

D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)

【答案】A

【解析】抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，估價(jià)對(duì)象為該頂層住宅，歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán)不能單獨(dú)使用、也不可以獨(dú)立變現(xiàn)，不屬于抵押估價(jià)的范圍。

(二)

某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，為征收補(bǔ)償需要而評(píng)估一處位于市區(qū)的平方價(jià)值。該房屋登記建筑面積為200m2，帶有院落，建有圍墻，院內(nèi)有一口水井。征收決定公告后，業(yè)主在院內(nèi)自行搭建了20m2的簡(jiǎn)易房。

5.【題干】本次估價(jià)的對(duì)象應(yīng)包括(　)。

【選項(xiàng)】

A.土地使用權(quán)、平房、簡(jiǎn)易房、水井

B.土地使用權(quán)、平房、水井

C.土地使用權(quán)、平房、水井、圍墻

D.土地使用權(quán)、平房、簡(jiǎn)易房、水井、圍墻

【答案】C

【解析】征收估價(jià)對(duì)象范圍包括合法的被征收建筑物及占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)，不包括違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑。被征收的房屋價(jià)值評(píng)估不得遺漏、虛構(gòu)評(píng)估對(duì)象。

6.【題干】本估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估計(jì)技術(shù)思路為(　)。

【選項(xiàng)】

A.采用批量估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估

B.采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法進(jìn)行評(píng)估

C.選用適宜估價(jià)方法進(jìn)行個(gè)案評(píng)估

D.采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行個(gè)案評(píng)估

【答案】C

【解析】該平房有院落屬于個(gè)案，應(yīng)選用適宜估價(jià)方法進(jìn)行個(gè)案評(píng)估。

【考點(diǎn)】

7.【題干】采用比較估價(jià)時(shí)，適宜選為可比實(shí)例的是(　)。

【選項(xiàng)】

A.周邊帶院落的類似平房

B.周邊不帶院落的類似平房

C.周邊新建商品住宅

D.周邊成套二手住宅

【答案】A

【解析】選取可比實(shí)例的要求之一是可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似，具體應(yīng)滿足下列要求：與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近、與估價(jià)對(duì)象用途相同、與估價(jià)對(duì)象權(quán)利性質(zhì)相同、與估價(jià)對(duì)象檔次相同、與估價(jià)對(duì)象規(guī)模相當(dāng)。本題中，估價(jià)對(duì)象是帶有院落的平房，因此應(yīng)選擇周?chē)鷰г郝涞念愃破椒孔鳛榭杀葘?shí)例。

(三)

甲公司擁有總建筑面積為5320m2、土地面積為10000m2的廠區(qū)，土地性質(zhì)為出讓工業(yè)用地。廠區(qū)圍墻內(nèi)建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000m2;兩棟生產(chǎn)車(chē)間，建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門(mén)衛(wèi)房各一棟，建筑面積分別為200m2、30m2。2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請(qǐng)了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2018年12月。2015年10月甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租后經(jīng)甲公司同意臨時(shí)加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月，甲公司因債務(wù)問(wèn)題擬轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)。

8.【題干】若甲公司抵押貸款時(shí)以整體房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜采用的估價(jià)方法為(　)。

【選項(xiàng)】

A.比較法和收益法

B.成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法

C.比較法和成本法

D.收益法和成本法

【答案】D

【解析】工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法;甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，適宜選用收益法估價(jià)，因此以整體房地產(chǎn)作為抵押物時(shí)，最適宜采用的估價(jià)方法為收益法和成本法。

9.【題干】若甲公司抵押貸款時(shí)以部分房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜作為抵押物的是(　)。

【選項(xiàng)】

A.5棟共計(jì)5230m2的建筑物

B.10000m2土地使用權(quán)

C.鍋爐房和門(mén)衛(wèi)房的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)

D.生產(chǎn)車(chē)間的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)

【答案】D

【解析】以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押;以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

10.【題干】甲公司轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)時(shí)，評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)值的內(nèi)涵為(　)。

【選項(xiàng)】

A.土地使用權(quán)價(jià)值及全部建筑價(jià)值

B.全部房地產(chǎn)價(jià)值-房地產(chǎn)因抵押、出租造成的價(jià)值減損額

C.合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租****益損失-貨款余額

D.合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租人租金損失-貸款余額

【答案】C

【解析】轉(zhuǎn)讓價(jià)值=合法產(chǎn)權(quán)下的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租****益損失-貸款余額