甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對(duì)該酒樓進(jìn)行征收估價(jià)，酒樓業(yè)主不配合征收工作，不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)相關(guān)資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。

1、房屋征收估價(jià)時(shí)，應(yīng)如何選定估價(jià)機(jī)構(gòu)？

【正確答案】 本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人投票并以得票多的當(dāng)選，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收估價(jià)業(yè)務(wù)。參見教材P247。

2、針對(duì)酒樓業(yè)主不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘這一情況，在估價(jià)程序上應(yīng)如何處理？

【正確答案】 本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽宇或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說明。參見教材P249。

3、若采用成本法估價(jià)，簡述其估價(jià)技術(shù)路線。

【正確答案】 本題考查的是征收估價(jià)—成本法估價(jià)技術(shù)路線。成本法估價(jià)技術(shù)路線：首先求取被征收房屋的土地重新購建價(jià)格、建筑物的重新購建價(jià)格和建筑物折舊，然后將土地和建筑物的重新購建價(jià)格減去建筑物折舊求取被征收房屋的價(jià)格。參見教材P247。

4、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值應(yīng)如何確定？

【正確答案】 本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。當(dāng)被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值由征收當(dāng)事人協(xié)商確定或房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)另行評(píng)估確定時(shí)，所評(píng)估的被征收房屋價(jià)值不應(yīng)包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修的價(jià)值，并應(yīng)在被征收房屋價(jià)值估價(jià)報(bào)告中作出特別說明。參見教材P245。