甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。

1、下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是（ ）。

A、該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨辦理抵押登記

B、該宗地?zé)o論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)，因已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，即可單獨辦理抵押登記

C、該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證后才能辦理抵押登記手續(xù)

D、該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定。在建項目應(yīng)取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證后才可以辦理抵押。參見教材P221。

2、對該在建工程進(jìn)行抵押價值評估，下列表述中錯誤的是（ ）。

A、以合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程進(jìn)行抵押

B、估價方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法

C、此時評估只能反映房屋未建成時的某一時點的抵押價值，包含拖欠價款

D、要全面掌握估價對象狀況

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)路線及估價方法。對在建工程作為抵押物進(jìn)行估價時，只能反映房屋未建成時的某一時點的抵押價值，不含拖欠價款。參見教材P224。

3、若該在建工程已整體抵押，在無法確定優(yōu)先受償款的情況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價值，測算結(jié)果應(yīng)為（ ）。

A、抵押價值

B、處分抵押物時的市場價值

C、抵押價值-處分抵押物的費用及稅費

D、處分抵押物時的市場價值-處分抵押物的費用及稅費

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的注意事項。抵押物的變現(xiàn)價值=處分抵押物時的市場價值-處分抵押物的費用及稅費。參見教材P227。

4、房地產(chǎn)抵押估價時應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，下列關(guān)于抵押原則的表述中，不正確的是（ ）。

A、在運用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)當(dāng)對可比實例進(jìn)行必要的實地查勘

B、在運用成本法估價時，不應(yīng)低估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)高估折舊

C、在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率不應(yīng)偏低

D、在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的注意事項。選項B錯誤，在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。參見教材P226～227。