河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之五——估價方法選用及估價結(jié)果確定

2022-01-05 17:13 來源：河南省房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會

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河南省房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)估價技術(shù)指引第5號的通知

豫房估協(xié)〔2017〕38號

各單位會員、個人會員：

為提高河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)水平，解決房地產(chǎn)估價方法選用及估價結(jié)果確定問題，我會委托河南宏基房地產(chǎn)評估測繪有限公司根據(jù)《資產(chǎn)評估法》有關(guān)規(guī)定，撰寫了《河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之五——估價方法選用及估價結(jié)果確定》，現(xiàn)予以發(fā)布。自2018年1月1日起，在全省房地產(chǎn)估價活動中推廣使用。各房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師在房地產(chǎn)估價活動中不參考使用本技術(shù)指引的，應(yīng)在報告中闡明理由。

附件：河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之五

2018年1月5日

附件：

河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之五

——估價方法選用及估價結(jié)果確定

房地產(chǎn)估價方法選用及估價結(jié)果確定是估價實務(wù)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)估價報告的核心內(nèi)容。在河南省轄區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)除遵守《資產(chǎn)評估法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》外，還應(yīng)遵守本估價技術(shù)指引。

一、估價方法選用

（一）估價方法選用原則

理論上適用且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況等客觀條件具備能采用的估價方法，都是應(yīng)當(dāng)選用的方法，不得任意取舍。

從估價實務(wù)上判斷：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)中最稱職、最勤勉盡責(zé)的注冊房地產(chǎn)估價師能夠采用的方法，都是應(yīng)當(dāng)選用的方法，不得任意取舍。

不以某個房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)或注冊房地產(chǎn)估價師的實際掌握資料、技術(shù)水平和執(zhí)業(yè)能力來決定估價方法的取舍。

（二）有下列情形之一的，可選用一種估價方法：

1.房地產(chǎn)市場發(fā)育不完備的偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、工礦區(qū)房地產(chǎn)估價；

2.特殊用途或房地產(chǎn)市場狹小的房地產(chǎn)估價；

3.建筑物保險估價；

4.房地產(chǎn)附著物估價；

5.房地產(chǎn)損害賠償估價；

6.經(jīng)省級以上房地產(chǎn)估價專家委員會認(rèn)定可選用一種估價方法的。

（三）常見估價對象適宜選用的估價方法

估價對象	估價方法	重點提示
成套住宅	比較法	可比實例數(shù)量多、信息詳實；修正、調(diào)整體系完善合理
	收益法（持有加轉(zhuǎn)售）	掌握同類房屋凈收益及其變化趨勢；合理確定估價對象報酬率；持有期后估價對象價格及風(fēng)險能夠預(yù)測；掌握同類住宅價格與年限的變化規(guī)律
	成本法	熟知成本構(gòu)成內(nèi)容及其確定依據(jù)，利潤率從市場資料中分析提取。銷售稅費(fèi)是否計算應(yīng)根據(jù)估價目的確定（“營改增”后課稅估價不應(yīng)計算銷售稅費(fèi)，下同）
商業(yè)店鋪寫字樓	比較法	關(guān)注剩余使用年限的調(diào)整，不能用建筑物折舊率來調(diào)整
	收益法	收益期短且凈收益及風(fēng)險能夠較準(zhǔn)確預(yù)測
	收益法（持）	收益期長，短期凈收益能夠較準(zhǔn)確預(yù)測，持有期后價格能夠預(yù)測
	成本法	熟知成本構(gòu)成內(nèi)容及其確定依據(jù)，利潤率從市場資料中分析提取
工業(yè) 房地產(chǎn)	成本法	熟知成本構(gòu)成內(nèi)容及其確定依據(jù)，利潤率應(yīng)與類似工業(yè)房地產(chǎn)項目的平均利潤率一致，標(biāo)準(zhǔn)廠房利潤率從市場資料中分析提取
	收益法	同類廠房近期出租實例較多，收益及其變化趨勢較明確，風(fēng)險較易判斷。合理確定房地產(chǎn)報酬率，根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點和市場狀況分析確定出租率
	比較法	適用于標(biāo)準(zhǔn)廠房估價，關(guān)注剩余使用年限的調(diào)整，不能用建筑物折舊率來調(diào)整
在建工程	假設(shè)開發(fā)法	關(guān)注開發(fā)完成后價格（值）、續(xù)建項目及成本，掌握“營改增”后稅費(fèi)的變化。被迫轉(zhuǎn)讓前提下，關(guān)注后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期延長及前期費(fèi)用的增加
在建工程	成本法	關(guān)注在建工程實際進(jìn)度及應(yīng)發(fā)生的客觀成本
出租公寓租賃價格	比較法	關(guān)注轉(zhuǎn)讓價格比較因素與租賃價格比較因素的差異，特別是規(guī)模因素的質(zhì)量要求應(yīng)更高。估價對象與可比實例的（稅費(fèi)）價格內(nèi)涵不一致時才進(jìn)行統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)調(diào)整
	收益法	根據(jù)房價與房租之間的轉(zhuǎn)換公式，利用房價推算出租金。關(guān)注房價與房租的價格內(nèi)涵及房地產(chǎn)市場租售比的分析研究，報酬率或資本化率宜采用市場提取法確定。
	成本法	區(qū)分初始租金、對外租賃經(jīng)營租金，選用相應(yīng)計算公式，各項攤銷成本宜采用重置提撥款的計算方式，利潤率應(yīng)從市場租金資料中分析得出

二、估價結(jié)果確定

（一）利用兩種或兩種以上測算結(jié)果綜合確定估價結(jié)果

應(yīng)以估價方法所依據(jù)的資料可信度、估價方法適用程度、測算結(jié)果的差異程度及估價目的等情況，選用簡單算術(shù)平均或加權(quán)算術(shù)平均等方法得出綜合測算結(jié)果。選用加權(quán)算術(shù)平均法計算的，利用兩種估價方法的權(quán)重最大者不能超過0.8，利用三種估價方法的權(quán)重最大者不能超過0.6。

（二）將一種測算結(jié)果作為估價結(jié)果

應(yīng)根據(jù)估價目的的特殊要求判斷；不能以測算結(jié)果相差懸殊而決定取舍。

（三）對綜合測算結(jié)果適當(dāng)調(diào)整后作為估價結(jié)果

適用前提條件：測算過程中有明顯的價值或價格影響因素難以量化未進(jìn)行考慮的，應(yīng)根據(jù)實際情況經(jīng)認(rèn)真分析確定調(diào)整值后得出最終估價結(jié)果。但要在使用估價結(jié)果的特別提示中說明。

（四）使用估價結(jié)果的特別提示

包括價格（值）內(nèi)涵、特殊前提條件、綜合測算結(jié)果未反映價值或價格的影響因素是否存在及調(diào)整說明、使用注意事項等，在“致估價委托人函”中披露。

三、本估價技術(shù)指引自2018年1月1日起施行。

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