2017年房地產(chǎn)估價(jià)師備考已拉開(kāi)序幕，建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家總結(jié)了在學(xué)習(xí)中容易遇到的一些問(wèn)題，并針對(duì)這些問(wèn)題做了解答，祝大家在網(wǎng)校學(xué)習(xí)愉快、夢(mèng)想成真！

問(wèn)題：咋理解直接資本化法？

解答：直接資本化法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的收益，將其除以合適的資本化率或乘以合適的收益乘數(shù)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。其中，將未來(lái)第一年的收益乘以合適的收益乘數(shù)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法，具體稱(chēng)為收益乘數(shù)法。

直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①不需要預(yù)測(cè)未來(lái)許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算來(lái)來(lái)第一年的收益；②資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況；③計(jì)算過(guò)程較為簡(jiǎn)單。

但由于直接資本化法利用的是某一年的收益來(lái)資本化，所以要求有較多與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的類(lèi)似房地產(chǎn)來(lái)求取資本化率或收益乘數(shù)，對(duì)可比實(shí)例的依賴(lài)很強(qiáng)。

它對(duì)比于報(bào)酬資本化法。報(bào)酬資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)；②每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解；③由于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相似的，所以不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的類(lèi)似房地產(chǎn)來(lái)求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，而通過(guò)其他具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資也可以求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率。

但由于報(bào)酬資本化法需要預(yù)測(cè)未來(lái)各期的凈收益，從而較多地依賴(lài)于估價(jià)人員的主觀判斷，并且各種簡(jiǎn)化的凈收益流模式不一定符合市場(chǎng)的實(shí)際情況。當(dāng)相似的預(yù)期收益存在大量的可比市場(chǎng)信息時(shí)，直接資本化法會(huì)是相當(dāng)可靠的。當(dāng)市場(chǎng)可比信息缺乏時(shí)，報(bào)酬資本化法則能提供一個(gè)相對(duì)可靠的評(píng)估價(jià)值，因?yàn)楣纼r(jià)人員可以通過(guò)投資者在有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資上要求的報(bào)酬率來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。

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