在征用房產(chǎn)時，確定其市場價值是一個重要且復(fù)雜的過程，通常需要綜合考慮多種因素。這里有幾個常用的方法和步驟：

1.市場比較法：這是最常見的一種方法，通過對比周邊類似條件下的房產(chǎn)交易價格來估算被征用房產(chǎn)的價值。這要求選取的參照物在位置、面積、結(jié)構(gòu)、用途等方面與目標(biāo)房產(chǎn)相似。

2.收益還原法：對于那些主要用于出租或商業(yè)經(jīng)營的房產(chǎn)，可以根據(jù)其預(yù)期收益能力來評估價值。這種方法需要計(jì)算出該物業(yè)每年能夠產(chǎn)生的凈收入，并結(jié)合適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)為當(dāng)前的價值。

3.成本逼近法：當(dāng)市場上難以找到合適的參照物時，可以采用成本逼近法。即先估算重建一個相同或相似功能的房產(chǎn)所需的全部費(fèi)用（包括土地購置費(fèi)、建筑設(shè)計(jì)與施工等），再加上一定的利潤空間作為評估價值。

4.專家咨詢和專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定：在某些情況下，可能需要聘請專業(yè)的房地產(chǎn)估價師或者委托第三方評估公司來進(jìn)行詳細(xì)的現(xiàn)場勘查和分析，以確保估值結(jié)果的專業(yè)性和準(zhǔn)確性。

5.考慮特殊因素：除了上述技術(shù)性方法外，在實(shí)際操作過程中還要充分考慮到一些非市場化的特殊因素，比如歷史文化遺產(chǎn)價值、社會公共利益等。這些都可能對最終確定的補(bǔ)償金額產(chǎn)生影響。

總之，確定征用房產(chǎn)的市場價值是一個多方面考量的過程，需要結(jié)合實(shí)際情況靈活運(yùn)用各種評估手段，并確保整個過程公開透明、公平合理。