24小時客服電話:010-82326699
  • 官方號
    微信公眾號
    熱門資訊,實時推送
    微信號:jianshe99zb
    官方視頻號
    免費直播,訂閱提醒
    微信掃碼即可關注
    考試指導老師
    掃碼了解并領取資料
    微信掃碼即可添加
    官方抖音號
    分享更多建工日常
    抖音掃一掃關注
  • APP下載
    掃一掃,立即下載
    醫(yī)學教育網(wǎng)APP下載

    開發(fā)者:北京正保建工教育科技有限公司

    蘋果版本:8.5.0

    安卓版本:8.5.0

    應用涉及權限:查看權限>

    APP:隱私政策:查看政策>

  • 當前位置:建設工程教育網(wǎng) > 房地產(chǎn)估價師 > 備考資料 > 復習資料

    2022年房地產(chǎn)估價師考試必看知識點:房地產(chǎn)轉讓

    2022-07-21 10:24 來源:建設工程教育網(wǎng)
    打印
    字體:

    2022年備考房地產(chǎn)估價師的小伙伴復習得怎么樣了?網(wǎng)校為大家整理了一些考試高頻知識點,今天的知識點是房地產(chǎn)轉讓,供大家復習檢測。

    知識點詳解

    1.房地產(chǎn)不得轉讓的情形

    (1)不符合規(guī)定條件的不得轉讓(未做到下列的不得轉讓)

    1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書,這是出讓 合同成立的必要條件,也只有出讓合同成立,才允許轉讓;

    2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā),完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉讓,這里又分為兩種情 形:一是屬于房屋建設的,開發(fā)單位除土地使用權出讓金外,實際投入房屋建設工程的資金 額應占全部開發(fā)投資總額的 25%以上;二是屬于成片開發(fā)土地的,應形成工業(yè)或其他建設 的用地條件,方可轉讓。

    (2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的。

    (3)依法收回土地使用權的。

    (4)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的。

    (5)權屬有爭議的,指有關當事人對房屋所有權和土地使用權的歸屬發(fā)生爭議,在權屬爭 議解決之前,該項房地產(chǎn)不得轉讓。

    (6)未依法進行登記領取權屬證書的。

    (7)法律和行政法規(guī)禁止轉讓的其他情況。

    2.不同方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓

    (1)以出讓方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉讓 以出讓方式取得建設用地使用權,可以在不同土地使用者之間多次轉讓,但土地使用權出讓 合同約定的使用年限不變。 以房地產(chǎn)轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人,其實際使用年限是出讓合同約定的年限減 去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 轉讓房地產(chǎn)后,受讓人改變原建設用地使用權出讓合同約定的土地用途的,必須取得原土地 出讓方和市、縣政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,簽訂建設用地使用權出讓合同變更協(xié)議 或者重新簽訂建設用地使用權出讓合同,相應調整土地使用權出讓金。

    (2)以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉讓 對劃撥土地使用權的轉讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式:

    (1)需辦理出讓手續(xù),變劃撥土地使用權為出讓土地使用權,由受讓方繳納土地出讓金;

    (2)不改變原有土地的劃撥性質,對轉讓方征收土地收益金。

    【補充】經(jīng)有批準權的人民政府批準,可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的情形:

    1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準,轉讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條規(guī)定 的項目,即用于國家機關用地和軍事用地,城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地,國家重點扶 持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。經(jīng)濟適用住房采取 行政劃撥的方式進行。因此,經(jīng)濟適用住房項目轉讓后仍用于經(jīng)濟適用住房的,經(jīng)有批準權限的人民政府批準,也可以不補辦出讓手續(xù);

    2)私有住宅轉讓后仍用于居住的;

    3)按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的;

    4)同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的;

    5)轉讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的;

    6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的;

    7)縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。

    3.房地產(chǎn)轉讓的程序 

    房地產(chǎn)轉讓的一般程序:

    (1)房源核驗與購房資格審核;

    (2)簽訂轉讓合同、辦理合同網(wǎng)簽 備案并申報成交價格;

    (3)簽訂交易資金監(jiān)管協(xié)議(合同);

    (4)依法繳納稅費;

    (5)辦理不動產(chǎn)轉移登記;

    (6)撥付監(jiān)管的交易資金。

    房地產(chǎn)轉讓通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構成交的,轉讓當事人可以委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構申請辦理存量房轉讓合同網(wǎng)簽。

    例題巧練

    1、【例題?單選】某房地產(chǎn)開發(fā)商以出讓方式取得一土地使用年限為50 年的地塊,建設期為2 年,建成后自營,經(jīng)營 6 年后,由于經(jīng)營問題,現(xiàn)轉讓此房產(chǎn),受讓人的土地使用年限為( ) 年。

    A.50

    B.48 

    C.44

    D.42 

    【答案】 D

    【解析】以房地產(chǎn)轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人,其實際使用年限不是出讓合同約定的年限,而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經(jīng)使用年限后的剩余年限。轉讓房地產(chǎn)時,受讓人取得的土地使用年限為:50-2-6=42(年)。

    2、【例題?單選】房地產(chǎn)轉讓的程序一般包括:①簽訂交易資金監(jiān)管協(xié)議;②房源核驗與購房資格審核;③辦理不動產(chǎn)轉移登記;④撥付監(jiān)管的交易資金;下列選項中排序正確的是( )。

    A.①→④→③→② 

    B.①→②→③→④ 

    C.②→①→③→④ 

    D.②→④→③→① 

    【答案】C 

    【解析】房地產(chǎn)轉讓的程序一般包括:(1)房源核驗與購房資格審核;(2)簽訂轉讓合同、 辦理合同網(wǎng)簽備案并申報成交價格;(3)簽訂交易資金監(jiān)管協(xié)議(合同);(4)依法繳納稅費;(5)辦理不動產(chǎn)轉移登記;(6)撥付監(jiān)管的交易資金。

    3、【例題?多選】以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉讓,可以保留劃撥管理的情形有 ( )。

    A.轉讓后作為國家機關用地的

    B.私有住宅轉讓后仍用于居住的

    C.根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的 

    D.轉讓的房地產(chǎn)需要確定土地使用權出讓用途的

    E.同一宗土地上部分房屋轉讓,土地使用權可分割轉讓的

    【答案】ABC

    【解析】同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的;轉讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的,可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)而轉讓房地產(chǎn)。

    • 免費試聽
    • 輔導課程
    • 免費直播
    更多免費試聽課程點擊查看
    精品題
    上千道典型習題
    仿真模擬卷3
    攻克薄弱點
    智能組卷練習
    價格¥89
    查看詳情
    建筑刷題寶

    · 知識點題

    · 每日練習

    · 打卡筆記

    免費 掃碼免費做題
    學習社區(qū)
    • 備考交流
    • 微信
    • 抖音
    • 視頻號
    拒絕盲目備考,加學習群共同進步!
    尋找學習搭子
    回到頂部
    折疊