2022年房地產(chǎn)估價師考試必看知識點:房地產(chǎn)轉讓
2022年備考房地產(chǎn)估價師的小伙伴復習得怎么樣了?網(wǎng)校為大家整理了一些考試高頻知識點,今天的知識點是房地產(chǎn)轉讓,供大家復習檢測。
1.房地產(chǎn)不得轉讓的情形
(1)不符合規(guī)定條件的不得轉讓(未做到下列的不得轉讓)
1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書,這是出讓 合同成立的必要條件,也只有出讓合同成立,才允許轉讓;
2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā),完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉讓,這里又分為兩種情 形:一是屬于房屋建設的,開發(fā)單位除土地使用權出讓金外,實際投入房屋建設工程的資金 額應占全部開發(fā)投資總額的 25%以上;二是屬于成片開發(fā)土地的,應形成工業(yè)或其他建設 的用地條件,方可轉讓。
(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的。
(3)依法收回土地使用權的。
(4)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的。
(5)權屬有爭議的,指有關當事人對房屋所有權和土地使用權的歸屬發(fā)生爭議,在權屬爭 議解決之前,該項房地產(chǎn)不得轉讓。
(6)未依法進行登記領取權屬證書的。
(7)法律和行政法規(guī)禁止轉讓的其他情況。
2.不同方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓
(1)以出讓方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉讓 以出讓方式取得建設用地使用權,可以在不同土地使用者之間多次轉讓,但土地使用權出讓 合同約定的使用年限不變。 以房地產(chǎn)轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人,其實際使用年限是出讓合同約定的年限減 去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 轉讓房地產(chǎn)后,受讓人改變原建設用地使用權出讓合同約定的土地用途的,必須取得原土地 出讓方和市、縣政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,簽訂建設用地使用權出讓合同變更協(xié)議 或者重新簽訂建設用地使用權出讓合同,相應調整土地使用權出讓金。
(2)以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉讓 對劃撥土地使用權的轉讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式:
(1)需辦理出讓手續(xù),變劃撥土地使用權為出讓土地使用權,由受讓方繳納土地出讓金;
(2)不改變原有土地的劃撥性質,對轉讓方征收土地收益金。
【補充】經(jīng)有批準權的人民政府批準,可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的情形:
1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準,轉讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條規(guī)定 的項目,即用于國家機關用地和軍事用地,城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地,國家重點扶 持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。經(jīng)濟適用住房采取 行政劃撥的方式進行。因此,經(jīng)濟適用住房項目轉讓后仍用于經(jīng)濟適用住房的,經(jīng)有批準權限的人民政府批準,也可以不補辦出讓手續(xù);
2)私有住宅轉讓后仍用于居住的;
3)按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的;
4)同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的;
5)轉讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的;
6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的;
7)縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。
3.房地產(chǎn)轉讓的程序
房地產(chǎn)轉讓的一般程序:
(1)房源核驗與購房資格審核;
(2)簽訂轉讓合同、辦理合同網(wǎng)簽 備案并申報成交價格;
(3)簽訂交易資金監(jiān)管協(xié)議(合同);
(4)依法繳納稅費;
(5)辦理不動產(chǎn)轉移登記;
(6)撥付監(jiān)管的交易資金。
房地產(chǎn)轉讓通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構成交的,轉讓當事人可以委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構申請辦理存量房轉讓合同網(wǎng)簽。
1、【例題?單選】某房地產(chǎn)開發(fā)商以出讓方式取得一土地使用年限為50 年的地塊,建設期為2 年,建成后自營,經(jīng)營 6 年后,由于經(jīng)營問題,現(xiàn)轉讓此房產(chǎn),受讓人的土地使用年限為( ) 年。
A.50
B.48
C.44
D.42
【答案】 D
【解析】以房地產(chǎn)轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人,其實際使用年限不是出讓合同約定的年限,而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經(jīng)使用年限后的剩余年限。轉讓房地產(chǎn)時,受讓人取得的土地使用年限為:50-2-6=42(年)。
2、【例題?單選】房地產(chǎn)轉讓的程序一般包括:①簽訂交易資金監(jiān)管協(xié)議;②房源核驗與購房資格審核;③辦理不動產(chǎn)轉移登記;④撥付監(jiān)管的交易資金;下列選項中排序正確的是( )。
A.①→④→③→②
B.①→②→③→④
C.②→①→③→④
D.②→④→③→①
【答案】C
【解析】房地產(chǎn)轉讓的程序一般包括:(1)房源核驗與購房資格審核;(2)簽訂轉讓合同、 辦理合同網(wǎng)簽備案并申報成交價格;(3)簽訂交易資金監(jiān)管協(xié)議(合同);(4)依法繳納稅費;(5)辦理不動產(chǎn)轉移登記;(6)撥付監(jiān)管的交易資金。
3、【例題?多選】以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉讓,可以保留劃撥管理的情形有 ( )。
A.轉讓后作為國家機關用地的
B.私有住宅轉讓后仍用于居住的
C.根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的
D.轉讓的房地產(chǎn)需要確定土地使用權出讓用途的
E.同一宗土地上部分房屋轉讓,土地使用權可分割轉讓的
【答案】ABC
【解析】同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的;轉讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的,可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)而轉讓房地產(chǎn)。
- · 房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價基礎與實務》科目特點及備考建議
- · 2024年房地產(chǎn)估價師合格線預測及備考建議
- · 2024年房地產(chǎn)估價師考試合格標準是如何確定的?
- · 房地產(chǎn)估價師2024年分數(shù)線預測與備考建議
- · 2024年房地產(chǎn)估價師合格標準對考生的影響分析
- · 2025年房地產(chǎn)估價師考試《土估實務》預習計劃表
- · 2025年房地產(chǎn)估價師考試《房估實務》預習計劃表
- · 2025年房地產(chǎn)估價師考試《原理方法》預習計劃表
- · 2025年房地產(chǎn)估價師考試《法規(guī)政策》預習計劃表
- · 房地產(chǎn)估價師2024年分數(shù)線預測,助你提前規(guī)劃