2022年房地產估價師考試時間已經確定為11月12日、13日，距離考試的日子也越來越近了，網校老師為大家準備了一些高頻知識考點，一起來進行針對性復習吧~

運用假設開發(fā)法估價應考慮資金的時間價值，考慮的方式主要有兩種：一是折現，二是計算投資利息。把折現方式下的假設開發(fā)法稱為動態(tài)分析法，把計息方式下的假設開發(fā)法稱為靜態(tài)分析法。

1.動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別

（1）對后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成的價值測算，靜態(tài)分析法中主要是根據價值時點（通常為現在）的房地產市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在價值時點的金額；

在動態(tài)分析法中是模擬房地產開發(fā)經營過程，預測它們未來發(fā)生的時間及在該時間的金額，即要進行現金流量預測。

（2）靜態(tài)分析法不考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即不需將它們折現到同一時間，而是直接相加減，但要計算各項支出的投資利息；

動態(tài)分析法要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即要先把它們折現到同一時間（價值時點），然后再相加減。

（3）在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現出來，在動態(tài)分析法中這兩項都不顯現出來，而是隱含在折現過程中。

動態(tài)分析法要求折現率既包含安全收益部分（即通常的利率），又包含風險收益部分（即利潤率）。

2.動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點

從理論上講，動態(tài)分析法的測算結果較精確，測算過程相對復雜；靜態(tài)分析法的測算過程相對簡單，測算結果較粗略。

在實際估價中，動態(tài)分析法測算結果的精確程度，取決于現金流預測的精確程度。

使動態(tài)分析法的測算結果較精確，還需以下方面較為準確：①后續(xù)開發(fā)經營期究竟多長；②各項后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成的價值在未來何時發(fā)生；③各項后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成的價值在其發(fā)生時的金額。

1、【例題·單選】下列有關動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法，描述錯誤的是（  ）。

A.動態(tài)分析法測算結果精確

B.靜態(tài)分析法測算過程相對復雜

C.動態(tài)分析法測算需要精確預測開發(fā)經營期的時間

D.靜態(tài)分析法測算結果比較粗略

【答案】B

【解析】靜態(tài)分析法測算過程相對簡單。

2、【例題·單選】關于假設開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法，錯誤的是（  ）。

A.靜態(tài)分析法中應根據價值時點的房地產市場狀況測算后續(xù)建設成本

B.動態(tài)分析法中要進行現金流量預測

C.靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現出來，而是隱含在折現過程中

D.動態(tài)分析法中要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間點

【答案】C

【解析】在靜態(tài)分析方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現出來，在動態(tài)分析法中這兩項都不顯現出來，而是隱含在折現過程中。

3、【例題·多選】動態(tài)分析法具體需要做到下列（  ），才能保證估價結果的準確性。

A.后續(xù)開發(fā)經營期究竟多長要預測準確

B.各項支出、收入在何時發(fā)生要預測準確

C.各項支出、收入發(fā)生的金額要預測準確

D.銷售期多長要預測準確

E.運營期多長要預測準確

【答案】ABC

【解析】要使動態(tài)分析法的測算結果較精確，還需以下 3 個方面的預測較準確：（1）后續(xù)開發(fā)經營期究竟多長；（2）各項后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成的價值在未來何時發(fā)生；（3）各項后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成的價值在其發(fā)生時的金額。