《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號，下稱《決定》）要求各省、自治區(qū)、直轄市“制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產值標準或區(qū)片綜合地價”。為指導各地貫徹落實好《決定》精神加快開展制訂和公布征地的統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價工作，現(xiàn)就有關問題通知如下。

一、關于制訂征地統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價的必要性

制訂征地統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價目的是為征地補償提供依據(jù)，直接為征地服務。制訂征地統(tǒng)一年產值標準要考慮被征收耕地的類型、質量、農民對土地的投入、農產品價格及農用地等級等因素，在一定區(qū)域范圍內（以縣域范圍為主），在主導性農用地類別和耕作制度條件下，以前三年主要農產品平均產量、價格及相關附加收益為主要依據(jù)進行測算。以統(tǒng)一年產值標準為基數(shù)，同時綜合考慮當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、居民生活水平、被征地農民社會保障需要等其他條件，確定補償倍數(shù)，計算征地補償費用。征地區(qū)片綜合地價是征地綜合補償標準，制訂時要考慮地類、產值、土地區(qū)位、農用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等多方面因素進行測算。已經(jīng)完成了農用地定級的地區(qū)，應充分吸收農用地定級成果。已按《農用地估價規(guī)程》完成農用地征用價格評估的地區(qū)，要充分考慮評估結果。要盡量采用多種方法分析測算，合理確定一定區(qū)域范圍內的統(tǒng)一征地區(qū)片綜合地價。

制訂征地統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價，是依法合理做好征地補償安置工作、維護被征地農民切身利益、保障經(jīng)濟建設健康發(fā)展的重要基礎性工作，是貫徹落實《決定》和國土資源部《關于完善征地補償安置制度的指導意見》（國土資發(fā)[2004]238號）等文件精神，解決當前征地工作中存在的補償標準偏低、同地不同價、隨意性較大等突出問題的重要舉措。各地對此項工作務必高度重視，認真組織，力爭在2005年年底完成本地區(qū)征地統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價的制訂及公布工作。

二、關于推行征地統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價的區(qū)域

制訂征地統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價，是一項政策性和技術性較強的基礎性工作。各地要本著開拓創(chuàng)新、因地制宜的原則，積極推進這項工作。東部地區(qū)城市土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地范圍，應制訂區(qū)片綜合地價；中、西部地區(qū)大中城市郊區(qū)和其他有條件的地區(qū)，也應積極推進區(qū)片綜合地價制訂工作；其他暫不具備條件的地區(qū)可制訂征地統(tǒng)一年產值標準。

為指導各地制訂征地統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價，我部下發(fā)《征地統(tǒng)一年產值標準測算指導性意見》（附件1）和《征地區(qū)片綜合地價測算指導性意見》（附件2），各地應參照執(zhí)行。執(zhí)行中的有關問題和建議及時與部有關司聯(lián)系。

三、關于制訂和公布征地統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價的步驟

（一）制訂方案，加強協(xié)調。各�。▍^(qū)、市）國土資源部門在接到本通知后，要抓緊結合本地工作實際，擬定本省制訂征地統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價的工作方案，在征求財政、統(tǒng)計、物價、農業(yè)等相關部門意見后進一步修改完善，于2005年8月底前報部耕地保護司。部將予以指導，提出意見。

（二）全面部署，科學測算。各省（區(qū)、市）根據(jù)工作方案，對各市、縣制訂征地統(tǒng)一年產值標準或區(qū)片綜合地價的工作進行全面部署。各市縣國土資源部門廣泛深入地進行實地調查研究，做好有關基礎資料和數(shù)據(jù)的收集和分析工作；在此基礎上，做好征地統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價的測算工作。在初步確定測算結果后，要依法組織聽證，廣泛聽取群眾意見。

（三）評審驗收，搞好平衡。各省（區(qū)、市）國土資源部門對各市縣的制訂工作要具體加以指導，并組織有關部門和專家分別對各市縣制訂的統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價進行評審。對�。▍^(qū)、市）內各地區(qū)征地補償標準要綜合平衡，相互銜接；對分別采用統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價的地區(qū)，也要做好標準水平的統(tǒng)一平衡和銜接工作。

（四）審查備案，統(tǒng)一公布。各省（區(qū)、市）國土資源部門在對各市、縣制訂標準審核、綜合平衡的基礎上，將本�。▍^(qū)、市）不同地區(qū)的征地統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價平均水平報部。部將進行省（區(qū)、市）際間綜合平衡協(xié)調。省級國土資源部門根據(jù)部提出的修正意見，對征地統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價作進一步調整完善，報省級人民政府批準公布。征地統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價一經(jīng)公布必須嚴格執(zhí)行。

四、關于制訂和公布征地統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價需注意的幾個問題

（一）合理確定不同地區(qū)征地補償標準。制訂征地統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價，要依據(jù)國家法律法規(guī)和文件的有關規(guī)定，從本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、農民生產和生活實際需要出發(fā)，妥善處理征地補償標準的合法性與合理性、法定補償標準與農民補償要求之間的關系，切實維護被征地農民的合法權益，保證原有生活水平不下降、長遠生計有保障。要防止以制訂和公布征地統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價為由，壓低征地補償標準。

（二）做好省域內征地補償標準的總體平衡工作。各�。▍^(qū)、市）國土資源部門要在深入調查研究、科學測算的基礎上，按照同地同價的要求，合理確定和平衡省域內各地（市、州）之間及各市（縣）之間征地補償標準的差異；要認真研究處理因各地征地補償標準發(fā)布時間及測算方法等不同造成標準水平出現(xiàn)差異的機制和方案。

（三）認真依法組織聽證工作。按照《國土資源聽證規(guī)定》，擬訂或者修改區(qū)域性征地補償標準必須要組織聽證。地方各級國土資源部門制訂征地統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價，要在認真做好實地調研和科學測算的基礎上，廣泛聽取有關部門、農村集體經(jīng)濟組織、農民群眾及社會各方面的意見和建議。

（四）注意與過去征地補償標準的銜接。測算征地統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價，應注意對過去依法確定的征地補償標準，尤其是對1999年至2004年期間征地補償標準進行認真分析和客觀借鑒，防止新、老征地補償標準之間差距過大而導致矛盾，維護社會穩(wěn)定。

國土資源部

2005年7月23日

附件1：征地統(tǒng)一年產值標準測算指導性意見（暫行）

一、概念及內涵

征地統(tǒng)一年產值標準是在一定區(qū)域范圍內（以市、縣行政區(qū)域為主），綜合考慮被征收農用地類型、質量、等級、農民對土地的投入以及農產品價格等因素，以前三年主要農產品平均產量、價格為主要依據(jù)測算的綜合收益值。

統(tǒng)一年產值標準是計算征地補償費用的主要依據(jù)。征地補償費用在統(tǒng)一年產值標準的基礎上，根據(jù)土地區(qū)位、當?shù)剞r民現(xiàn)有生活水平和社會經(jīng)濟發(fā)展水平、原征地補償標準等因素確定相應的土地補償費和安置補助費倍數(shù)進行計算。

統(tǒng)一年產值標準適用于集體農用地征收補償測算，集體建設用地征收補償和國有農用地補償測算可參照執(zhí)行。

二、基本原則

（一）主導性原則。選擇主導的地類和耕作制度進行測算，用主導農用地收益反映測算范圍內的農用地客觀收益。

（二）適當從高原則。在依據(jù)現(xiàn)狀農作物產值測算的同時，適當考慮改進生產方式、增加科技投入等提高土地收益。

（三）協(xié)調平衡原則�？紤]土地等級狀況，與當?shù)卣鞯貐^(qū)片綜合地價水平相協(xié)調，與原征地補償標準相銜接。

（四）公開聽證原則。根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》要求，依法組織聽證，廣泛聽取各有關部門、農村集體經(jīng)濟組織、農民及社會各方面的意見和建議。

三、基本要求

（一）統(tǒng)一年產值標準分兩個層次制訂，一是市（縣）統(tǒng)一年產值標準，以市（縣）行政區(qū)域為基本單元制訂；二是市（縣）內分區(qū)域年產值標準，把市（縣）劃分為不同區(qū)域，確定各區(qū)域年產值標準。

（二）市（縣）統(tǒng)一年產值標準為控制性標準，在省內進行綜合平衡；市（縣）分區(qū)域年產值標準在市（縣）統(tǒng)一年產值標準的基礎上形成。

（三）分區(qū)域年產值標準不設地塊修正體系。

（四）統(tǒng)一年產值標準應設定基準時點，一般3～5年調整一次。

四、工作步驟

1.確定測算范圍；

2.確定主導耕作制度和主要農作物年產量；

3.確定主要農作物價格和年產值；

4.確定市（縣）統(tǒng)一年產值標準；

5.確定市（縣）分區(qū)域的統(tǒng)一年產值標準。

五、主導耕作制度和主要農作物年產量的確定

（一）主導耕作制度的確定

主導耕作制度包括土地主要復種方式和主要農作物種類。其中，主要土地復種方式根據(jù)土地的復種面積比例情況確定，主要農作物種類在土地復種方式的基礎上根據(jù)種植面積進行判斷。

注意事項：

1.確定主要土地復種方式時，如果某種復種方式（如一年一熟）的面積超過市（縣）范圍內耕種土地的60％，可以確定該復種方式為主要復種方式；如果市（縣）范圍內具有一種以上主要復種方式（面積超過30％），可選擇其中2～3種作為主要復種方式。

2.確定主要農作物種類時，如果某一種農作物種植面積超過70％，可以直接確定其為主要農作物；如果有一種以上主要農作物（超過30％），可選擇其中2～3種作為主要農作物。

3.主導耕作制度還可以通過查閱《農用地分等規(guī)程》附表得到。

（二）主要農作物年產量的確定

主要農作物年產量為其前三年產量的平均值，農作物年產量數(shù)據(jù)通過抽樣調查采集。

注意事項：

1.在具體調查時要考慮抽樣點分布的均勻性和代表性，同時還要對農用地的附加收入（如養(yǎng)殖、間作和多種經(jīng)營等）、種植成本以及災害情況等進行調查，便于數(shù)據(jù)分析處理。

2.農作物年產量數(shù)據(jù)要按照三個年份、復種類型和農作物類型分別進行統(tǒng)計和分析。

六、主要農作物價格和年產值的確定

（一）主要農作物價格的確定

主要農作物價格在調查市場價格和國家收購價格的基礎上，選擇兩者中較高價格確定。

注意事項：

1.市場價格在調查主要農作物年產量同時，采用抽樣的方式調查；國家收購價格通過查閱相關統(tǒng)計資料得到。

2.主要農作物價格數(shù)據(jù)要按照價格類型、復種類型和農作物類型分別進行統(tǒng)計和分析。

（二）主要農作物年產值的確定

主要農作物年產值為主要農作物平均年產量與平均價格的乘積。在具有一種以上農作物組合和復種方式的情況下，采用加權平均方法計算。

七、市（縣）統(tǒng)一年產值標準的確定

市（縣）統(tǒng)一年產值在主要農作物年產值的基礎上，根據(jù)土地附加收益情況（其他種植、養(yǎng)殖等多種經(jīng)營）適當向上調整后確定。

八、分區(qū)域統(tǒng)一年產值標準的確定

分區(qū)域統(tǒng)一年產值標準在市（縣）統(tǒng)一年產值標準的基礎上通過區(qū)域條件修正測算確定。

各地可以根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政界限的基礎上，綜合考慮區(qū)域間的地形、地貌、主要農作物類別以及多種經(jīng)營水平等因素劃分區(qū)域，并確定區(qū)域條件修正系數(shù)。

九、聽證和驗收

根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》，統(tǒng)一年產值標準必須依法組織聽證，并根據(jù)聽證情況進行修改，報省級國土資源部門評審驗收，綜合平衡。

十、成果要求

提交結果報告和技術報告。

（一）結果報告的主要內容：

1.統(tǒng)一年產值測算說明，包括統(tǒng)一年產值內涵、測算時間、測算范圍、基準時點及有關名詞解釋等；

2.統(tǒng)一年產值標準表；

3.統(tǒng)一年產值標準分布圖；

4.統(tǒng)一年產值標準使用說明等。

（二）技術報告的主要內容：

1.測算范圍及其基本情況；

2.測算原則與依據(jù)；

3.測算技術路線與方法；

4.測算過程與測算結果；

5.測算結果分析與應用建議等。

附件2：征地區(qū)片綜合地價測算指導性意見（暫行）

一、概念及內涵

征地區(qū)片綜合地價（以下簡稱征地區(qū)片價）是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地范圍內，依據(jù)地類、產值、土地區(qū)位、農用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片并測算的征地綜合補償標準？原則上不含地上附著物和青苗的補償費？。

征地區(qū)片價測算范圍重點在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內，但各地可以根據(jù)征地需要和實際情況擴展到城市郊區(qū)或更大范圍。

二、基本原則

（一）維護被征地農民合法權益原則。征地區(qū)片價要確保被征地農民原有生活水平不因征地而降低，并體現(xiàn)長遠生計和未來發(fā)展的需要。

（二）同地同價原則。在同一區(qū)片內，不同宗地的征地補償標準相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差異。

（三）協(xié)調平衡原則。征地區(qū)片價不得低于當?shù)卦�征地補償標準，省級行政區(qū)域內各市縣的征地區(qū)片價應相互銜接。

（四）公開聽證原則。根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》，征地區(qū)片價要依法組織聽證，廣泛聽取有關部門、農村集體經(jīng)濟組織、農民及社會各方面的意見和建議。

三、基本要求

（一）征地區(qū)片價作為征地補償實施過程中的執(zhí)行標準，一般情況下不設定宗地補償費修正體系；確需設定修正體系的，要嚴格限定修正因素并控制修正系數(shù)，修正體系應一并公布。

（二）一個市（縣）的征地區(qū)片價原則上控制在4～6個級別。

（三）征地區(qū)片價應設定對應的基準時點，一般3～5年更新一次。

四、工作步驟

1.確定測算范圍；

2.劃定區(qū)片；

3.測算區(qū)片綜合地價；

4.對區(qū)片綜合地價進行驗證和調整；

5.測算結果聽證和修改；

6.確定征地區(qū)片價；

7.整理與編制成果。

五、區(qū)片的劃定

（一）有農用地定級成果市（縣）的區(qū)片劃定

已經(jīng)根據(jù)《農用地定級規(guī)程》完成農用地定級工作的市（縣），在農用地級別的基礎上，按照《關于完善征地補償安置制度的指導意見》？國土資發(fā)［2004］238號？的精神，考慮人均耕地數(shù)量、土地區(qū)位、土地供求關系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，對農用地級別進行修正和調整，劃分區(qū)片。

（二）沒有農用地定級成果市（縣）的區(qū)片劃定

沒有開展農用地定級工作的市（縣），可以行政村為基本單元，根據(jù)地類、人均耕地數(shù)量、土地區(qū)位等因素對基本單元進行綜合評價和調整，劃定區(qū)片。

注意事項：

1.對基本單元綜合評價應考慮地類、產值、土地區(qū)位、人均耕地數(shù)量、土地供需關系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，并確定合理的權重。

2.區(qū)片邊界線一般以村行政界線為依據(jù)劃定；需打破行政界線的，可依線狀地物及地類分界線確定。

3.基本農田保護區(qū)、生態(tài)保護區(qū)和其他資源保護區(qū)等不得劃入征地區(qū)片價測算范圍。

六、測算方法

征地區(qū)片價可采用農地價格因素修正、征地案例比較和年產值倍數(shù)等方法進行測算，也可以根據(jù)本地區(qū)實際情況采用其他合適的方法進行測算。征地區(qū)片價原則上應在兩種或者三種方法測算結果的基礎上綜合平衡確定。

（一）農地價格因素修正測算法

征地區(qū)片價以農地價格為基礎，同時考慮人均耕地數(shù)量和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素進行修正。

具體步驟：

1.計算區(qū)片的農地價格；

2.確定修正因素和系數(shù)；

3.計算征地區(qū)片價。

注意事項：

1.已經(jīng)根據(jù)《農用地估價規(guī)程》完成農用地基準地價測算的地區(qū)，參照農用地基準地價確定區(qū)片的農地價格；沒有完成農用地基準地價測算的地區(qū)，在農地年產值的基礎上采用收益還原法評估區(qū)片的農地價格。

2.修正因素主要考慮土地區(qū)位、人均耕地數(shù)量、土地供求關系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素。

（二）征地案例比較測算法

根據(jù)本區(qū)片和其他可比區(qū)片征地案例的實際補償標準，進行比較確定征地區(qū)片價。

具體步驟：

1.選擇征地案例；

2.統(tǒng)一可比內涵；

3.進行比較修正；

4.計算征地區(qū)片價。

注意事項：

1.征地案例要選擇近三年之內發(fā)生的征地項目。

2.征地案例的可比內涵要與征地區(qū)片價的設定內涵一致。

3.對征地案例的比較修正應考慮區(qū)域因素、個別因素和時間因素等。

（三）年產值倍數(shù)測算法

根據(jù)年產值倍數(shù)分別計算土地補償費和安置補助費確定征地區(qū)片價。

具體步驟：

1.確定區(qū)片土地年產值；

2.確定土地補償倍數(shù)和安置補助倍數(shù)；

3.計算區(qū)片土地補償費和安置補助費；

4.計算征地區(qū)片價。

注意事項：

1.區(qū)片土地年產值依據(jù)統(tǒng)一年產值標準或者通過調查前三年產值確定。

2.土地補償倍數(shù)和安置補助倍數(shù)，應根據(jù)《土地管理法》有關規(guī)定，并考慮當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和基本生活保障水平確定。

七、驗證和調整

征地區(qū)片價初步結果必須與現(xiàn)行征地補償水平和被征地農民現(xiàn)有生活水平進行比較和驗證，測算的征地區(qū)片價低于現(xiàn)行征地補償水平和農民現(xiàn)有生活水平的，不足以支付失地農民社會保障費用的，需要進行調整。

注意事項：

1.現(xiàn)行征地補償水平通過對近期征地樣點調查統(tǒng)計得到。

2.農民現(xiàn)有生活水平主要根據(jù)統(tǒng)計部門的農村居民收入水平數(shù)據(jù)，并結合實地樣點調查資料確定；失地農民的社會保障費用根據(jù)當?shù)厣鐣��?jīng)濟發(fā)展水平確定。

3.征地區(qū)片價須折算成年度收益后，才能與農民現(xiàn)有生活水平相比較。

4.征地區(qū)片價要與周邊地區(qū)征地補償標準相銜接。

八、聽證和驗收

根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》，征地區(qū)片價必須依法組織聽證，并根據(jù)聽證情況進行修改，報省級國土資源部門綜合平衡，評審驗收。

九、測算成果要求

提交結果報告和技術報告。

（一）結果報告的主要內容？

1.征地區(qū)片價說明，包括區(qū)片價內涵、基準時點、測算時間、測算范圍、區(qū)片分布、有關名詞解釋等；

2.征地區(qū)片價表，表中內容包括各區(qū)片編號、區(qū)片價、位置、范圍描述等；

3.征地區(qū)片價分布圖；

4.征地區(qū)片價使用說明。

（二）技術報告的主要內容？

1.測算范圍及其基本情況；

2.測算原則與依據(jù)；

3.測算技術路線與方法；

4.測算過程與測算結果；

5.測算結果分析與應用建議等。